上海律师在商业租赁活动中，甲公司与乙公司签订了一份长达十年的租赁合同，旨在将一处房产出租给乙公司用于开设饭店。合同中明确了租金标准为每月12万元，支付周期为每半年一次，并赋予了乙公司在获得甲公司同意的前提下，对房屋进行合理改造的权利，同时约定了一个月的装修免租期。乙公司依约施工，投入了30万元进行装修。然而，一年后，乙公司因经营不善，向甲公司提出减免租金的请求，却遭到拒绝。随后，乙公司停止了租金支付。面对多次催缴无果的情况，甲公司果断发函解除合同，并提起诉讼，要求乙公司支付拖欠的租金及违约金。乙公司则提出反诉，请求甲公司赔偿其装修损失24万元。一审法院审理后认为，乙公司欠付租金的行为已构成违约，且符合合同解除条件，因此支持了甲公司的诉讼请求。同时，由于合同解除系乙公司违约所致，法院驳回了乙公司要求甲公司赔偿装修损失的反诉请求。但二审法院在审查案件时，发现了新的情况。在甲公司发出解约通知后不久，乙公司即搬离了房屋，而甲公司也迅速将房屋重新出租给了另一家餐饮公司，租期同样为十年，但租金却提高到了每月14万元。二审法院据此认为，尽管合同解除源于乙公司的违约，但乙公司经甲公司同意进行的装修确实提升了房屋的品质和功能，对甲公司具有再利用价值。事实上，甲公司也确实通过提高租金标准从中获益。因此，从公平原则出发，二审法院改判甲公司向乙公司补偿装饰装修款15万元。
二审法院判决规则在于1因承租人违约，而无权要求出租人赔偿装饰装修工程款，但如果装饰装修工程增强了租赁标的物的使用功能或提升了房屋品质等，也是客观上提高了租赁物的使用价值，有益于出租人今后继续使用或另行出租，出租人给予承租人适当的经济补偿也符合公平原则，2此种补偿并不是等价交换，并不能将装修工程的评估折旧款直接认定为出租人的补偿款，金额上应体现出对于承租人的违约惩罚性。
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