上海律师在上海的房屋租赁市场中，房东们最担心的莫过于遇到“问题租客”。近期，律师红姐团队接到多起类似咨询：承租人因违法犯罪入狱判刑，留下了长达数月的租金欠款，房东想追讨却又顾虑“人在监狱要不回钱”，纠结到底该立即起诉，还是等对方出狱后再主张权利。其实，这类纠纷的核心不在于“租客是否入狱”，而在于如何通过合法手段锁定债权、降低损失。今天，律师红姐就结合法律规定和真实案例，为房东们拆解最优维权方案。
先给大家讲一个上海本地的真实案例：去年，浦东的张阿姨将自家闲置房屋出租给李某，双方签订了两年期租赁合同，约定每月租金4500元，按月支付。然而租赁刚满一年，李某就因涉嫌诈骗被逮捕，后续被判处有期徒刑3年。截至李某入狱，已拖欠张阿姨6个月租金共计27000元。张阿姨得知消息后十分着急，一方面担心起诉后李某在监狱里无法履行，白白浪费诉讼费；另一方面又怕等李某3年后出狱，租金欠款过了时效，连胜诉权都没了。纠结之下，她找到了律师红姐寻求帮助。
其实，张阿姨的顾虑也是很多房东的共同困惑。但律师红姐要明确告诉大家：承租人入狱，不等于可以免除支付租金的义务。这一点在法律上有明确依据，《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条明确规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或迟延支付的，出租人可以请求其在合理期限内支付；逾期不支付的，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。也就是说，入狱属于承租人自身的过错，并非“不可抗力”，不能成为拒付租金的借口。
回到核心问题：房东该选择“立即起诉”还是“等出狱后主张”？律师红姐结合实务经验，先帮大家理清两种方式的利弊。有房东觉得“人在监狱，起诉也拿不到钱”，不如等出狱后对方有了收入再追讨。这种想法看似稳妥，实则隐藏着两大风险。其一，是诉讼时效风险。根据《民法典》规定，租金属于定期给付之债，每一期租金的诉讼时效都独立计算，期限为3年，从每期租金到期日起算。如果租客入狱3年，房东一直不主张，那么前期拖欠的租金很可能因为超过诉讼时效，无法通过法律手段强制执行。其二，是财产转移风险。租客入狱后，其名下的房产、车辆、存款等财产可能被亲友擅自处置，等到出狱后，房东即便胜诉，也可能面临“无财产可执行”的尴尬局面。
反观“立即起诉”，看似需要垫付诉讼费、耗费精力，却是最大化保障房东利益的最优选择。可能有房东担心“租客在监狱，诉讼程序无法推进”，这一点完全无需顾虑。根据我国民事诉讼法相关规定，法院可以通过监狱地址向服刑人员送达法律文书，也可以委托律师前往监狱办理送达事宜；若无法直接送达，还可以依法进行公告送达。即便租客无法到庭，法院也可以在查明事实的基础上进行缺席审理，并依法作出判决。律师红姐团队此前处理过一起类似案件：租客因故意伤害罪入狱，房东起诉追讨欠租，法院通过监狱送达了起诉状和开庭传票，最终缺席判决租客支付全部欠租及违约金，后续通过强制执行租客名下的银行存款，帮房东全额追回了损失。
那么，房东具体该如何操作，才能实现利益最大化？律师红姐为大家梳理了一套完整的维权流程，每一步都至关重要。
第一步，固定证据，及时催告。这是维权的基础，房东需要整理好租赁合同、租金支付记录（转账凭证、收据等）、沟通记录（微信、短信、电话录音等），明确拖欠租金的起止时间、金额，同时计算好违约金、房屋空置损失等相关费用。此外，房东应向租客服刑的监狱寄送书面催告函，明确告知欠款金额、还款期限及逾期后果，务必留存好快递回执和函件副本，这份催告函不仅能证明房东曾主张权利，还能起到中断诉讼时效的作用。需要注意的是，催告函的内容要清晰、规范，避免因表述模糊导致后续纠纷。
第二步，提起诉讼，申请财产保全。在证据固定充分后，房东应及时向房屋所在地或租客服刑地的基层法院提起诉讼。诉讼请求建议明确三点：一是要求租客支付拖欠的全部租金；二是要求解除租赁合同，判令租客腾退房屋；三是要求租客承担违约金、诉讼费、保全费等相关费用。这里重点提醒大家，起诉时一定要同步申请财产保全，通过法院查询租客名下的银行存款、房产、车辆等财产信息，并依法进行查封、冻结。这一步能有效防止租客或其亲友转移财产，为后续执行提供保障。即便租客目前无足额财产可供执行，保全措施也能锁定其财产状态，避免后续损失扩大。
第三步，跟进执行，妥善处置房屋。胜诉后，若租客未在判决确定的期限内履行付款义务，房东应立即向法院申请强制执行。执行阶段，法院会依法查询租客的财产线索，若发现有可供执行的财产，会及时进行拍卖、变卖，用所得款项清偿债务。若租客确实暂无财产可供执行，房东可向法院申请将其纳入失信被执行人名单，限制其高消费，待其出狱后有收入来源或财产时，可随时恢复执行。同时，在法院判决解除租赁合同后，房东应及时收回房屋，在社区工作人员或公证人员的见证下，清点屋内租客遗留的物品并妥善保管（可依法提存），避免因物品处置不当引发新的纠纷。收回房屋后，应尽快重新出租，减少房屋空置带来的损失。
此外，律师红姐还要提醒大家两个容易忽略的关键点。一是关于合同约定的效力，若租赁合同中明确约定了租客因违法犯罪入狱后的处理方式（如自动解除合同、违约金计算标准等），应优先按照合同约定执行；若合同未约定，再依据《民法典》相关规定处理。二是关于租客家属的责任，租客入狱后，其家属并无法定的代付租金义务，房东不能强制要求家属付款，但可以尝试与家属协商，若家属愿意代为履行，双方可签订补充协议，明确付款方式和期限。
若您正面临类似困扰，可联系律师红组：173 172 13012。
