上海律师“本想以房为媒安度晚年，没成想婚没结成，房子还差点要不回来。”近日，某法院审结的一起黄昏恋房产纠纷案件，道出了不少中老年婚恋中财产争议的痛点。上海律师红姐结合该案，为大家拆解这类“以虚假买卖过户房产”纠纷的法律逻辑，提醒中老年群体在婚恋中守护好财产安全。
案件中的张阿姨与李大爷本是旧同事，2021年两人重逢后发展为恋人关系。彼时张阿姨名下一套房产被大哥一家占用，为顺利收回房屋并作为日后婚房，她与李大爷商量出一个“办法”——以买卖名义将房屋过户给李大爷，借此逼迫大哥一家搬出。当年10月，双方签订150万元的房屋买卖合同，张阿姨很快配合办理了过户手续，但李大爷并未支付房款，仅承担了6万余元的土地出让金及过户税费。
过户后李大爷顺利入住，两人曾多次沟通房屋权属问题：李大爷表示“房子虽在我名下，但实际是你的，随时能过户回去”，张阿姨则称“房子已经给你了，不会再改”。可随着相处深入，生活琐事引发的嫌隙让两人信任崩塌。2023年3月，张阿姨提出要回房子，李大爷起初答应等税费降低后过户，后续却不再回应。协商无果后，张阿姨诉至法院，要求确认买卖合同无效并追回房屋。
庭审中双方各执一词：张阿姨认为过户的真实目的是结婚共同生活，现感情破裂无结婚可能，房子理应返还；李大爷则主张房屋是张阿姨赠与自己的，过户已完成，自己无需返还，若要过户回去，张阿姨需赔偿其垫付的税费。
法院最终判决确认房屋买卖合同无效，李大爷配合将房屋过户回周阿姨名下，张阿姨向李大爷支付6万余元税费补偿。上海律师红姐指出，该案的核心争议点的是“通谋虚伪意思表示”的法律效力，以及隐藏行为的认定规则，这也是此类纠纷的常见法律难点。
根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，隐藏的民事法律行为效力则依法处理。最高院民一庭明确说明，虚伪意思表示是双方均知晓表示非真意、通谋作出的虚假行为，不同于单方隐藏真意的“真意保留”，因涉及公共秩序，法律直接否定其效力。本案中，双方无真实买卖意愿、无房款支付行为，明显属于通谋虚伪的买卖行为，买卖合同自然无效。
买卖合同无效后，隐藏的真实法律关系成为裁判关键。法院结合双方陈述认定，过户行为实质是为婚后共同生活准备、协助周阿姨收回房屋，而非单纯赠与。上海律师红姐进一步解读，这一认定为案件后续处理奠定了基础——既然过户基于婚恋目的，当目的无法实现时，就需参照相关婚恋财产规则处理。
法院最终参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条第二款作出判决。该条款规定，婚前一方将房屋转移至另一方名下，离婚时双方有争议且婚姻存续时间短、给予方无过错的，法院可判决房屋归给予方所有，并酌情确定补偿事宜。尽管本案双方未结婚，但在法律关系、权利义务特征上与该条款调整情形高度相似，参照适用符合公平原则。
“这类案件的裁判逻辑，体现了法律对‘婚恋财产赠与目的’的尊重。”上海律师红姐强调，婚恋中的大额财产赠与往往附带“维系婚姻关系”的潜在条件，即便未明确书面约定，法院也会结合实际情况认定。就像本案中，周阿姨过户房屋的核心前提是与钱大爷结婚共同生活，现该前提消失，房屋返还给周阿姨符合权利义务对等原则，而钱大爷垫付的税费作为实际支出，由周阿姨补偿也体现了公平。
结合该案，上海律师红姐给中老年婚恋群体提出三点建议：一是大额财产处置务必谨慎，房产等重要财产过户前，要明确约定权属及返还条件，最好签订书面协议并公证；二是避免采用“虚假买卖”“虚假赠与”等方式规避问题，此类行为法律效力不稳定，易引发后续纠纷；三是若想为伴侣提供居住保障，可通过设立“居住权”的方式替代过户，既保障对方居住需求，又保留房屋所有权，减少财产风险。
若您正面临类似困扰，可联系律师红组：173 172 13012。
