上海律师红姐，我人在国外，房东突然发来律师函，要求我补交10个月免租期租金，还要把疫情那3个月减免的房租也吐出来，这合理吗？”
这是前几年，一位90后租客在私信我的开场白。看到信息，我脑子里立刻蹦出三个关键词：合同相对性、违约金上限、减损义务。今天，我就用这起正在**法院审理的真实案件，把“提前退租到底赔多少”这件事，一次性给大家说透。
一、先把时间线拉清楚
2021年3月，小周（化名）与房东签了一份长达11年的《上海市居住房屋租赁合同》，租期到2032年2月28日。合同白纸黑字约定：前两年为“装修免租期”，共计10个月；月租金8000元，第三年起每年递增5%；“若承租人提前退租，须向出租人支付2个月租金作为违约金”。
2023年8月，小周因工作调动，提前退租并搬离。房东当场扣下押金16000元，随后委托律师发来《索赔函》：2个月违约金：16000元（依约）10个月免租期租金：80000元（合同未约定）2022年4-6月疫情减免：24000元（合同未约定）
二、房东的三项索赔，法院到底怎么判？
我代理小周应诉后，把抗辩重点放在“合同未约定+损失已填平”两条线上。**法院去年*月作出一审判决，结果如下：
支持违约金16000元——合同约定明确，且金额未超过《民法典》第585条“过分高于损失”的30%红线。
驳回10个月免租期全额索赔——法院认定：免租期是出租人自愿给予的商业优惠，合同未约定“违约补交”条款，不予支持。
酌情支持免租期“比例折算”12000元——法院按“剩余未履行年限/总租期”折算（7年/11年×10个月×8000元≈50909元），再综合考虑房屋空置期仅45天、房东已收取违约金，最终酌减至12000元。
驳回疫情减免租金24000元——法院认为，该减免系双方协商一致，合同亦无“违约需返还”条款，故不支持返还。
三、为什么法院只让赔12000元？——三大法律逻辑
合同相对性：免租期、疫情减免都属于“已履行完毕的优惠”，除非合同写明“提前退租需补交”，否则房东无权单方倒追。
损失填平原则：根据《民法典》第584条，违约赔偿不得超过违约方订立合同时预见到的损失。2个月违约金已覆盖房东空租风险，额外索赔属于“二次获利”。
减损义务：房东在小周搬离后第45天即已重新出租，实际空租损失仅12000元（1.5个月租金），法院据此对免租期折算金额再作酌减。
四、给全国租客的“避坑指南”
签约前：免租期、装修期、疫情减免一定要写明“如提前退租是否按比例补交”，否则默认视为赠与。
退租时：
提前30天发《退租告知函》，保留挂号信或微信送达记录；
搬离当日拍视频做“交房证据”，防止房东以“损坏”为由扣押金。
被索赔时：
先核对合同条款；
计算房东实际空租天数；
必要时引用上海高院规定“免租期租金返还，应综合剩余租期及房屋再出租情况酌定”。
五、律师红姐的温馨提示
“打官司就是打证据”。我给小周做证据清单时，只用了三份核心材料：
合同原件（证明无免租期补交条款）；
房屋交接单+视频（证明交房时完好）；
*家、*贝的“同小区同户型最新成交截图”（证明房东45天即再出租）。
证据链完整，法院自然“心中有数”。
如果你也遇到“提前退租被漫天要价”若您正面临类似困扰，可联系律师红组：173 172 13012。上海律师红姐，带你用法律把生活过得明明白白。
