上海律师退租时房东要补免租期租金+全部未履行租金，法院真的支持吗？我明明只欠两个月押金，房东却要我补三个月免租期、再赔一年半房租，这合理吗？”昨天，一位做跨境电商的小明带着这份《写字楼退租协议》冲进律所。他的遭遇在上海浦东并不罕见：免租期、违约金、押金、提前退租，四个关键词交织成一场几乎每一家成长型公司都会遇到的法律地雷。今天，上海律师红姐用刚刚尘埃落定的判决，告诉你法院到底怎么判、你该怎么防。
一、案情回放：18个月后的“天价账单”
2022年3月，小明在浦东张江科学城租下200㎡办公室，合同约定：月租金3万元，押二付三；租期三年，房东给三个月免租期；若承租方提前退租，须补交免租期租金并按未履行租期租金总额支付违约金。2023年9月，因业务收缩，小明提出退租并愿意以押金6万元抵扣违约金。房东拿出合同条款，要求：补交免租期租金9万元；赔偿剩余18个月租金54万元；押金6万元直接没收，不抵扣。合计63万元，相当于小明已付租金的70%。小明当场傻眼。
二、争议焦点：条款到底有效吗？
免租期补租条款是否显失公平？
“未履行租期全额租金”违约金是否过高？
押金是“没收”还是“抵扣”？
三、法院如何判？——刚出炉的上海浦东案例
2024年5月，浦东新区人民法院作出判决，要点如下：
免租期补租：支持房东，但酌情下调。法院认为免租期是建立在整个三年租期基础上的商业让利，提前退租确实造成房东空置损失，按剩余比例补交更合理。判小明补交9万元×18/36=4.5万元。
违约金：大幅调低。依据《民法典》第585条，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。违约金不得超过“订立合同时可预见的损失”。法院参考同片区空置期平均招租周期3个月，再加1个月合理寻租成本，酌定4个月租金即12万元。
押金：抵扣而非没收。合同虽写“没收”，但上海司法实践倾向押金具有“履约担保”属性，应优先抵扣违约金，抵扣后小明再付10.5万元即可。
最终，小明只需再付10.5万元，而非房东主张的63万元。判决生效后，双方均未上诉。
四、律师红姐拆解：法官为什么这么判？
免租期不是“免费午餐”。司法观点：免租期=附条件赠与，条件没完成就得按比例返还。违约金“天花板”就是实际损失。上海高院在《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》中也指出应综合各种因素进行判断，避免“一刀切”：办公、商业用房提前退租的，一般掌握在3至6个月租金。
押金≠定金。上海法院白皮书（2023）明确：押金优先抵扣，除非双方明确约定“定金罚则”。
五、给租客的三把“安全锁”
签约前：把免租期写成“按比例享受”。示范条款：“若租期提前解除，承租人应按实际履行月数占约定租期比例补交免租期租金。”
违约金：直接设定上限。示范条款：“任何一方提前解除合同，违约金以3-6个月租金为限，押金可抵扣。”
退租流程：引入“招租期减免”条款。示范条款：“出租人应在收到退租通知后积极招租，若在出租人招租期间成功签约，违约金按实际空置天数计算。”
六、房东如何合法止损？
保留完整招租证据：中介委托书、广告发布截图、带看记录。
及时止损：根据《民法典》规定，房东有减损义务，空置超过合理期限扩大的损失法院不会支持。
用“阶梯式”违约金：半年内退租赔6个月租金，一年后退租赔3个月租金，司法更易认可。
七、结语：别被格式合同吓住
小明案告诉我们：再苛刻的条款，法院也会用公平原则“打骨折”。但诉讼耗时耗力，最好把风险防范写进合同。如果你在免租期、违约金、押金条款上踩坑，别犹豫，带着合同来找上海律师红姐。
若您正面临类似困扰，可联系律师红组：173 172 13012。
