上海律师房地产市场不景气，好不容易找到租客，结果租客一顿谈判，不仅要免押金，还要四个月的免租期，违约金设定过高又怕法院不支持，如果公司没钱了，这个钱还能找法定代表人要吗？合同该如何签才能保证我的利益了？这是最近遇到过的好多商业地产朋友的困惑。
律师红姐建议：风险把控在前，公司没钱，并不代表个人没钱，法律允许法定代表人对公司债务做“连带责任保证”，只要写对条款、签对名字，法院就会判他个人掏腰包。但“判得下来”≠“拿得到钱”，必须把“财产线索前置”写进合同，否则对方提前转移，你一样面对“空判”，除保证外，再配“见索即付保函+股权质押+房屋预告抵押”三件套，90%的中小微企业主就会乖乖付钱，因为“违约成本”已经高于“履约成本”。
如何签合同？条款1 个人连带责任保证
“乙方（承租公司）法定代表人××（身份证号：××××）自愿作为乙方合同债务的连带责任保证人，保证范围包括但不限于租金、占有使用费、违约金、律师费、执行费及实现债权的全部费用。保证期间为主债务履行期届满之日起三年。甲方有权在乙方违约后直接向保证人主张全部债务，无须先就乙方财产强制执行。”
——要点：写清“连带责任”而非“一般保证”，否则你得先执行公司，才能找个人。
条款2 财产线索披露义务
“乙方及连带保证人***应于签约当日向甲方提交下列资料复印件并盖章/签字确认：
①保证人名下全部银行账户（含开户行、账号后四位）及近6个月流水；
②保证人不动产登记簿（无房需出具无房证明）；
③保证人支付宝、微信、证券账户截屏；
④保证人持有其他公司股权的工商档案。
上述信息发生变更的，应于变更后3日内书面告知甲方；未告知的，甲方有权按5000元/日计收违约金，并视为保证人恶意转移财产。
条款3 提前转移财产的追偿
“若保证人在合同履行期间出现无偿转让、低价转让、赠与财产或设置他项权利等情形，甲方有权依据《民法典》相关条款行使撤销权，因此产生的律师费、评估费、拍卖费由保证人承担。”
条款4 见索即付保函（可选）
“乙方应于起租日前向甲方提交由××银行出具的‘见索即付’履约保函，保函金额相当于6个月租金。乙方任何一期租金逾期超过7日，甲方有权直接向银行索赔，银行不得抗辩。”
——银行保函=“现金替身”，对甲方零成本，对乙方等于冻结授信额度，违约概率骤降。
条款5 股权质押+预告抵押（可选）
“保证人同意将其持有的乙方100%股权（出资额××万元）质押给甲方，并于5日内办理股权出质登记；保证人名下位于××路××号不动产一并办理抵押权预告登记，担保范围同条款1。”
——股权质押在“国家企业信用信息公示系统”可查，预告抵押在不动产登记中心办理，费用低，可优先受偿。
若您正面临类似困扰，可联系律师红组：173 172 13012。
